¿QUÉ SON LAS TASACIONES E INFORMES PERICIALES?

Lo primero que debemos hacer para entender bien estos dos términos es conocer su definición, objetivos y finalidad.

¿Qué es un informe pericial?

Es un documento técnico en el que una persona con conocimientos especializados o técnicos emite sobre las patologías de un edificio o estructura, analizando el origen, la naturaleza y las causas de la patología. Los informes periciales son documentos imprescindibles  para reclamar la reparación de un daño o defecto ante una autoridad judicial, una compañía de seguros, una constructora  o una comunidad de propietarios.

El documento redactado deberá contener claramente las deficiencias detectadas, su ubicación, alcance y situación, soluciones para repararlas y una valoración económica de las reparaciones necesarias.

Se pueden hacer informes periciales para determinar el origen de unas patologías, para definir técnica y económicamente unas obras de reparación, para tasar los daños producidos por siniestros o para comprobar el cumplimiento de  una normativa técnica.

El informe pericial debe contener la siguiente información:

• Información completa del perito. Incluir nombres, apellidos, numero asignado como perito ejerciente y/o sello, firma del perito y fecha.
• Persona natural o cualquier entidad que realizará la redacción del procedimiento y del informe final.
• Persona natural o entidad que realiza la solicitud del informe pericial.
• Objeto de la pericia: el contenido sobre el cual debe ser el informe, es decir, el motivo por el que es necesario.
• Descripción de los acontecimientos: se describen los hechos, qué han ocurrido, cómo ha ocurrido y cuándo ha ocurrido, además de las operaciones que se han practicado, es decir, los procedimientos ejecutados, su base teórica y metodología.
• Documentos u otras pruebas: el perito debe incluir obligatoriamente otros datos pertinentes para contribuir a una decisión más acertada sobre la investigación.
• Resumen o conclusiones: en este último apartado se hace referencia a los resultados obtenidos; el perito debe exponer sus conclusiones sobre la base de un análisis imparcial adaptado a la solicitud realizada por la parte interesada.

El informe pericial además debe prestar especial atención a tres características muy importantes como son: orden, contenido y claridad.

• Orden. El informe debería estar formado por varios apartados que faciliten su consulta y estudio. Estos apartados serán: portada, índice, introducción, cuerpo principal, conclusiones, bibliografía y anexos.
• Contenido. Parte esencial del informe, pues en él se exponen los hechos y las causas a transmitir. Contenidos claros, objetivos y fundamentados es algo que resulta primordial.
• Claridad. Con el objetivo de lograr una lectura atractiva, es necesario la utilización de  un lenguaje llano y evitar tecnicismos. Es interesante apoyar el contenido de forma visual mediante fotografías o croquis a pie de página.

El informe pericial debe presentarse por escrito, con una redacción sencilla, breve, clara, contundente y puede ser respaldado con fotos, documentos u otros materiales que sirvan para presentar las consideraciones del perito.

¿Cuál es su finalidad?

La finalidad de un Informe Pericial en casos de siniestros constructivos es averiguar la causa que ha producido los daños y la valoración económica de su reparación. En la mayoría de ocasiones este trabajo lo encarga un propietario afectado para poder reclamar al causante los perjuicios económicos derivados de un siniestro.

Ahora veremos en qué consiste una tasación y su objetivo principal.

¿Qué es una tasación?

Es una valoración, una apreciación de carácter subjetivo del precio de un bien, aunque una valoración la puede realizar cualquier persona con conocimientos inmobiliarios, pero la tasación requiere de un técnico competente, que realiza su trabajo con métodos definidos en función de la existencia de inmuebles similares e información comprobable.

¿Cómo se realiza una tasación?

El profesional deberá analizar el inmueble, estudiar sus características y toda la documentación necesaria. Debe conocer la oferta y la demanda del mercado inmobiliario, las expectativas, el tipo de inmueble y sus posibles usos, así como también deberá llevar a cabo un sondeo sobre las transacciones recientes de inmuebles similares.

¿Qué factores influyen en la tasación?

• Características del entorno: ubicación, proximidad a centros de ocio, parques, instalaciones deportivas y medios de transporte.
• Superficie y distribución de inmueble: tamaño del inmueble, distribución y número de habitaciones.
• El estado de conservación del inmueble y su antigüedad.
• Arquitectura del edificio: Accesos, zonas comunes, ascensores.
• Características constructivas del inmueble: Materiales de construcción empleados, instalaciones, acabados, calefacción, aire acondicionado.
• Demanda y oferta del mercado inmobiliario de la zona teniendo en cuenta los precios de las ventas recientes.
• Eficiencia energética: la sostenibilidad es un valor cada vez más al alza con el cambio climático y las nuevas construcciones ya vienen con criterios de eficiencia energética en serie, que pueden ahorrar hasta un 30% de la factura.
•  Situación urbanística: si el inmueble no se ajusta a los usos y parámetros urbanísticos del suelo, su valor puede verse afectado (en aumento o detrimento del mismo)
•  Situación jurídica/administrativa: debe conocerse la situación registral de la finca a valorar, en cuanto a la titularidad, cargas y su descripción completa. La diferencia entre la realidad del inmueble visitado y la inscripción registral de la finca, puede generar planteamientos en la valoración, que hagan diferir el valor hipotecario del valor de mercado.

En ocasiones también hemos ido hablar de la Tasación Pericial Contradictoria (TPC) lo que viene a ser una de las formas de oponerte si estas siendo objeto de un procedimiento tributario por parte de la Administración y no estas conforme con el valor comprobado por esta, puesto que cualquier contribuyente puede no estar de acuerdo con los importes o tasas que la Administración le reclama de una propiedad y reclaman una segunda tasación.

Conclusión:

Tanto la definición de tasación como la de informe pericial forman parte del vocabulario empleado en todos los procesos en los que se requiere dar un valor, por lo que haríamos referencia a tasación si hablamos de un proceso que consiste en establecer el precio oficial de un bien empleando para ello ciertos parámetros y sujeto a una normativa oficial que lo regula, aceptados y basados en la objetividad, y el informe pericial aunque también forma parte de las acciones que se llevan a cabo, se trata de un trabajo más extenso, profundo, completo y preciso, mediante el cual el técnico que lo lleva a cabo puede dar una explicación objetiva de los sucesos, con el apoyo de sus conocimientos.

Desde Arquitec Eficiencia Técnica elaboramos todo tipo de informes relativos al estado de conservación y el uso de edificios construidos: peritaciones judiciales y certificados, tasaciones, valoraciones inmobiliarias, gestión de calidad del medio ambiente, planeamiento y gestión urbanística con el objetivo de ofrecer los servicios que buscan dar respuesta a las necesidades de nuestros clientes.